文/乐居财经 严明会

进入九月，上市企业“期中考”收卷铃声停止。

目前除了仍在停牌中的瑞森生活服务和新城悦服务“缺考”，共有63家上市物企提交2025年中期业绩答卷。

整体来看，上市物企规模扩张持续放缓。行业数据显示，2025年上半年，共有53家上市物企披露在管面积，合计约为77.9亿平方米，同比增长3.8%，增速较去年同期下滑5.3个百分点。而40家披露合约面积的物企，总值约为61.80亿平方米，同比微增0.29%，增速较上一年减少3.59个百分点。

物企不约而同在加大第三方市场的项目拓展力度，但另一边也在持续退出低质低效项目。

今年上半年，中海物业退盘2680万平方米，永升服务终止1684万平方米合约面积及1568万在管面积，另外绿城服务、雅生活服务、世茂服务、金科服务、滨江服务、佳兆业美好等多家物企也主动放弃了不少项目。

在管面积增速放缓，经营业绩普遍增长乏力。数据显示，2025年上半年，63家上市物企的营业收入总额约为1488.09亿元，同比增长约4.1%，增速较去年同期下滑约0.5个百分点。

行业分化加剧。报告期内，碧桂园服务以231.85亿元的营收继续领先同行，万物云则以181.37亿元位列第二。第三位和第四位的绿城服务与招商积余则90亿出头，差距拉开较小。而排在尾端的中天服务、兴业物联、烨星集团、方圆生活服务、祈福生活服务、宋都服务，上半年营收均不足2亿元。

从增速来看，今年上半年仅14家物企增速在两位数，其中滨江服务以22.70%领跑；24家物企营收倒车，世茂服务、祈福生活服务、新大正、合景悠活等，5家物企同比降幅在10%以上。

盈利方面，63家上市物企毛利润均值为4.6亿元，同比下降2.0%；毛利率同比下降1.2个百分点，降至19.4%；其中37家毛利率出现同比下滑。

但净利表现释放了较为乐观的信号。2025上半年，63家上市物企净利润总额为106.82亿元，同比增长20.33%；净利润均值约为1.69亿元，同比增幅约为20%；净利率均值约为7.18%，同比提升0.96个百分点。

报告期内，共有6家上市物企录得净亏损，正荣服务、方圆生活服务持续亏损，但数值大幅收窄；远洋服务、合景悠活、力高健康生活、浦江中国4家盈转亏；而雅生活服务、融创服务、金科服务、珠江股份4家实现扭亏为盈。

行业高速发展的前几年，大大小小的物企除了从关联方获得规模输入，还凭借收购、战略合作等手段，跨界“打野”加速发育。

然而上游房地产进入周期调整并持续低迷，近几年，物业行业也经历深度调整与重构：减少关联交易、收缩非核心业务、主动退出低质项目、退货经营不理想标的……

回望今年上半年，物业行业转向存量，竞争愈发激烈，且市场呈现更多复杂变化：物业费降价与收缴难、住宅物业换手率提升、非住宅领域优质项目争夺战加剧、物业撤场与保盘战升级……

行业整体持续承压，但经营者们仍坚定看好物业这门生意。

“2025年会是一次反弹的机会，尤其是在收益方面。”万物云董事长朱保全看到目前行业面临三重矛盾，但对于物业构建起独立发展能力后带来的收益增量充满信心。

绿城服务董事会主席杨掌法杨掌法直言，尽管增量住宅规模在下降，但是存量住宅、非住业态和城市服务在不断放量，行业还处在发展的上升期，市场足够大。

碧桂园服务总裁徐彬淮也给出了同样的观点：尽管当前的确有业绩压力以及转型阵痛，但行业依旧存在着大量机会。

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